拿地成为房企生死线 土地市场热度升温

2020-04-15 08:40发布

  拿地成为房企存亡线 地盘市场热度升温

  罗韬

  在一家中小房企卖力地盘投资的陈飞已经最先快马加鞭出差之路。

  “公司这几个月都没有拿到合适的地盘,我卖力的团队压力很是大,大量公司紧缩地盘投资职员的数目,假如不能拓展到项目那可能就会赋闲。”陈飞告诉第一财经记者。

  中国房地产从范围盈利期间最先向办理盈利期间换挡的歷程中,拿地照旧张望,成为困扰每一个房企的最终命题。一方面,受到贩卖吃紧、市场紧缩、中短期预期不确定等因素影响,房企最先聚焦和紧缩,谁都不敢再去贸然劫掠“地王”。另外一面,二线房企的范围扩张并未看到绝对天花板,可连续成长需求欺压各家公司不得不奋力前行。

  无论是地盘投资职员,照旧房企老板,都慢慢发明探求到合适项目的难度最先越来越大。在这个越来越拥挤的赛道上,拿地计谋好像成为一个辩证的命题,并最先倒逼房企从源头最先从头审阅本身的贸易模式,以得到将来增加的通行证。

  拿地成为存亡线

  不久前,一则產生在上海地盘市场的新闻成为全部房企接头的话题。中国海外成长、万科和华润置地三家公司,由於涉嫌围标上海虹口住宅用地,相干卖力人均被带走协助观察。

  第一财经记者从相干人士处确认了上述动静。一时间,关于地盘市场的接头声音颇多。

  围标并非新鲜事,这一持久存在的潜法则,又在较大层面上折射出房企今朝面对的拿地难题。较高的地盘代价和越来越薄的利润空间,迫使更多房企不得不选择各类方式,包管本身的保存与成长。

  “此刻地盘投资职员找工作越来越难,大量公司都不肯意养那么多人去拿地,在如许的环境下,现实上也迫使各人想各类措施自保,不然无法在猛烈竞争中保存。”陈飞说。

  现实上,本年3月最先,部门热门都会地盘市场就最先呈现局部火热环境。

  3月25日,苏州主城区出让6宗涉宅地块,总成交价为123.69亿元。终极,东原地产、华润置地、大发地产、金科股份、苏州恒泰、卓越集团别离取得上述六块地盘。

  在江苏常州,继3月份多宗地刷新板块成交单价纪录后,常州的土拍热度在地盘供给的影响下连续至4月。在4月10日的土拍中,常州公然出让了位于中间城区天宁区红梅街的地块。克而瑞机构反馈的竞拍数据显示,这宗地吸引了融创、德商、嘉宏、新城、金科等十家房企参拍,在履歷67轮竞价后,终极由德商溢价76%斩获,成交楼板价到达19793元/平方米,刷新了常州土拍史上成交地块单价纪录。

  “我们内部高管开会,要求在近期必需拿地,努力拿地。”一位TOP10房企办理层告诉第一财经记者。

  另外一家中小房企分担地盘投资高管则向记者诉苦:“长三角地盘火爆水平超乎公司想象,各人都以为是拿地窗口期,没想到全部房企都报名介入了拍卖。”

  一个数据可以佐证。按照中国指数研究院数据,一季度,天下300个都会住宅用地成交楼面均价为4977元/平方米,同比上涨23.5%;成交平均溢价率为13.1%。

  “拿地是存亡线,公司将操纵购物中间和长租公寓勾地作为拿地抓手,打算本年拿20个购物中间,30个长租公寓。”中骏集团董事会主席黄向阳在日前的投资者交流会上开门见山。

  没有地盘储蓄,将无法包管将来的范围增加,即便是许多越发审慎的房企,没有拿到地同样也很是难受。

  “最近和当局相同许多,可是一直没有拿到地,本年我们也有响应的指标,虽然内部放慢了脚步,可是我们也会担忧没有地盘无法带来项目,从而公司话语权降低。”一位家闽系福建区域高管向记者暗示。

  多元化拿地日趋明明

  当部门范围成长更有设法的二线房企正在越发努力拿地时,头部房企的立场越发审慎。

  “本年是地产洗牌年,并购时机会增长,可是好的标的可能不会太多,以是公司拿地会审慎,不赚钱的活不干。” 融创中国董事局主席孙宏斌在本年的业绩会上公然暗示。

  美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐同样比力审慎,他暗示本年拿地将集中在焦点发财的都会和都会群结构。拿地的金额总量没有详细的指标,根据公司贩卖范围和回款环境的1/3金额来举行补地。

  今朝的环境是,大部门二线公司则会拿出贩卖金额的40%~50%举行增补地盘储蓄。

  不外,无论是乐观派照旧审慎派,险些全部的房企都有一个共鸣:不能周全依靠公然地盘市场,而应该举行更多元的拿处所式摸索。

  今朝,除了公然地盘出让以外,并购、勾地、都会更新是其他几类今朝可以建立的拿地计谋。

  旭辉控股总裁林峰暗示,2019年公司多元化拿地占全部拿地总额的33%,本年打算把这个占比提高到50%。

  而就在两年前,旭辉控股内部80%以上地盘储蓄都来自公然地盘市场拍卖,旭辉控股其时认为多元化拿处所式依旧存在不确定性。

  “从年初最先就有许多公司来找我谈并购,不外我们照旧比力审慎,最紧张的是可以算得来账。”林峰说。

  在本年逆周期加码拿地的中骏集团,则但愿通过“地产+贸易”双轮驱动模式,尽可能勾地得到地盘。中骏集团助理总裁黄伦称,如许的战略有利于公司以较自制的代价获取综适用地,优化收入来历,提供更为稳固的现金和红利增加。

  按照中骏集团年报,2019年中骏集团新增46个项目,个中12个综合体项目,而这些根基就是勾地。

  同样,大量通过贸易勾地模式拓展的新城控股也暗示还将继续保持如许的贸易模式。

  “对于新城而言2019年拿地项目相对较少,疫情影响又导致地盘出让延后,因此货值供给延期,将来我们将提高本身的拿地节拍。”新城控股董事长兼总裁王晓松说。

  按照新城控股内部测算,展望2025年天下8万方以上购物中间还将开业1500座贸易地产,而这些购物中间的需求将成为公司的贸易时机,并支持公司的焦点贸易模式。

  现实上,包括世茂房地产、绿城中国等主流房企在比年也最先建立了专职部分去拓展都会更新营业。别的,包括融创中国、万科等公司都在把都会更新作为在一线都会拓展地盘的紧张手段。

  “今朝许多品牌开辟商都在从头思索本身的贸易模式,并打造成为地盘拓展的焦点能力。处于快速成长的二线、三线都会有产业资源有需求,假如可以满意本地当局,就可以得到越发廉价的地盘。”一家TOP10房企办理层告诉记者。

  理性照旧赌博

  在陈飞看来,拿地的非理性因素正在增长。“各人都认为是窗口期的时间,就酿成不是窗口期。”陈飞说。

  克而瑞监测,3月份大部门都会都恢复了地盘供给,从宅地供给量上来看,3月宅地供给建面环比2月上涨了157%,纵然与客岁3月比拟,也上涨了18%,供给显著放量。

  “三四月份是每年传统的地盘热门期,许多地盘此刻拿下现实上可以在年底开盘,继而孝敬贩卖额,因此会让许多有业绩方针的房企更有拿地热情。”一家上市房企总裁告诉记者。

  该总裁透露,只要到5月尾,根基上都有时机保障年底开盘,因此会让房企有相对拿地热情。“不拿地钱放在账上也没有价值,总之需要资金和地盘都周转起来,才可以红利。”

  从此前房企发布的投资打算看,龙湖集团、华润置地、中国海外成长在拿地上体现出相对努力的立场。个中,中梁控股、龙光地产的拿地贩卖比到达0.5阁下,在拿处所面越发努力。而新城控股、中国海外成长,正荣地产拿地贩卖比在0.3~0.4之间。

  本年一直在加码拿地的中骏集团,就配置了很是严苛的投资前提,对于很多投资职员,要求其在两个月内拿到地,不然可能被裁减。通过机制保障,中骏集团但愿可以越发领先去获取更多地盘资源。

  不外,对于很多房企而言,拿地决议无异于“阶下囚困境”。

  所谓阶下囚困境,现实上指互助对两边在互助时是整体效用最优化,可是由于个别存在,因此保持互助自己异常坚苦。房企面对的问题亦云云,假如各人都不去抢地,那么每一块地盘代价都可以相对降落。可是谁都担忧本身手上没有资源,因而形成猛烈竞争态势。

  宝龙地产总裁许华芳就公然暗示近期地盘市场过热。“我们介入了十多次地盘拍卖,不外没有一块拿到,原来以为是捡漏的时机,却发明市场照旧许多企业在拿地。”许华芳在业绩会上称。

  “现实上各人都要保存,今朝业内甚至有5家一起互助拿地,来降低拿地成本,这是今朝公然地盘出让可以降低竞争的有用措施。不外,如许的环境也有围标怀疑,上海的虹口地盘事务就让相干部分不是很满足。”上述总裁阐明。

  现实上,随着大部门房企最先进一步聚焦一二三线焦点都会和都会群之后,这些市场有限的地盘资源必将与房企的需求组成抵牾。

  “每年城市发明时机越来越少,可是还要继续积极去探求。”陈飞说。

  显然,拿地的计谋自己反应了各个房企对于范围和将来预期的判断。不外,范围盈利期间已经靠近尾声,当房企渐渐最先体贴利润时,拿地的难度还会增长。

  “只有把自身所长做到极致,‘差池称’成长,才能形成竞争上风。”中南置地总裁陈昱含说。


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